Подвиг Геркулеса: кто и как готов взяться за императорские конюшни

На минувшей неделе Смольный официально дал старт общественному обсуждению концепции развития Конюшенного ведомства. На выставке представили пять проектов от инвесторов, девелоперов, а также музея истории Петербурга и центра выставочных и музейных проектов. Экологическая катастрофа во дворе, сползание здания в канал и активные градозащитники – с чем столкнутся готовые повторить подвиг из мифов, и что они предлагают разместить в императорских конюшнях, узнал «Диалог».

Архитекторы: «Здание – не подарок»

Конюшенное ведомство стоит в самом центре туристической Мекки – перед ним большая площадь, где паркуются туристические автобусы, справа – Спас на Крови, чуть дальше – Русский музей, слева – пешеходная зона, рядом выходы к Мойке, каналу Грибоедова, в пешей доступности Эрмитаж и Летний сад. Но архитекторы с инвесторами в один голос говорят, что проект реконструкции императорских конюшен – проблема на проблеме, а тому, кто возьмётся за него, надо сказать «спасибо».

Территорию Конюшенного ведомства специалисты считают местом экологической катастрофы. Здесь, где два столетия назад выращивали и тренировали лошадей, в советское время до конца 70-х располагались две заправочные станции (на площади и во дворе). И до сих пор на глубине 6-7 метров остаётся цистерна.

«Сложности известны, это ужас. Здание сползает в речку. Оно в плохом состоянии, грунты отвратительны, они отравлены, как и стены с фундаментом – это на самом деле не подарок, а совсем наоборот. И надо сказать «спасибо», если кто-то за него возьмётся», – в один голос обрисовали ситуацию архитекторы Сергей Мишин и Рафаэль Даянов.

Хотя в здании и прошли противоаварийные работы, в комитете по инвестициям отметили, что полноценного обследования объекта ещё не проводилось, были только выборочные исследования (в том числе и те, которые провели Борис и Михаил Зингаревичи, до этого занимавшиеся объектом). А между тем, из-за нехватки информации вопрос об оценке стоимости проекта пока не снят с повестки. В музее истории Петербурга предполагают, что реконструкция обойдётся в сумму от 4 до 5 миллиардов рублей. Центр выставочных и музейных проектов рассчитывает, что можно реализовать их проект примерно за 3,7 миллиарда. А архитектор Сергей Мишин считает, что только подземные работы (укрепление и очистка грунта) будут стоить 1,8 миллиарда рублей, не считая примерно трёх миллиардов на реставрацию и реконструкцию надземной части.

Ещё до сих пор не изучены подвалы, что вводит потенциальных инвесторов в сомнение: а можно ли они вообще рассчитывать на подземную часть? Встаёт вопрос и с паркингом. В макетах Конюшенная или озеленена, или пуста, или на ней бьют фонтаны, а в реальности улица заставлена автомобилями и туристическими автобусами. Решить эту проблему мог бы платный подземный паркинг – тем более, что ряд инвесторов в нём заинтересованы. А вот территорий, которые можно использовать в коммерческих целях или как-то приспособить, не так уж много, отметил заместитель генерального директора ООО «Тандем Истейт» Евгений Асиновский. В Конюшенном ведомстве, кроме того, большая охранная зона – фасады, квартира Карла Маннергейма, церковь и другие.

«Этот комплекс – конюшни и манеж – был важной структурой при императорском дворе. Памятники конного наследия очень сложны к приспособлению, однако существует колоссальный опыт – например, во Франции. Чаще всего это пространства, где организуются выставочные, концертные зоны – хотя, конечно, перед архитекторами встанет вопрос акустики», – отметила начальник отдела образовательных программ музея истории Петербурга Анна Сирро.

Сейчас интерес к Конюшенному ведомству проявили несколько игроков инвестиционного рынка… с сомнительным опытом. Одни уже были замечены за нарушением требований законодательства об охране объектов культурного наследия и оштрафованы за это, а у других за плечами в основном проекты многоквартирных комплексов. Подобные «тёмные пятна» на репутации, впрочем, комитет по инвестициям не пугают.

«Нет ни одного предпринимателя, у которого не было бы плохого опыта. Наша задача состоит в том, чтобы, несмотря на то, «плохая» компания или «хорошая», она никуда не делась от города и взятых на себя обязательств. Если мы подписываем концессионное соглашение – вариантов нет. Мы готовим соглашение, которое описывает полностью всю процедуру, и в случае каких-либо нарушений следуют либо серьёзные штрафы, либо расторжение. А если к проекту подключится какой-либо банк, то лучшего надзора не будет. Нам нужно скрестить инвестиционную деятельность, законодательство и социально-экономическую значимость, а комитет по культуре и комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры должны дать ограничения по проекту», – отметил председатель комитета по инвестициям Роман Голованов.

Кто бы ни взялся за проект, помимо контроля со стороны города, он наверняка столкнётся и с градозащитниками. У городских активистов и архитекторов часто расходятся мнения относительно использования внутреннего пространства зданий. При этом некоторые разработчики проектов горячатся и рвутся раздать градозащитникам каски, устроить экскурсию, чтобы показать плачевное состояние конструкций, нуждающихся в усилении.

«Все проекты примерно одинаковые. Все мы находимся в рамках: самого главное – сохранение объекта. Остальное – это внедрения: у кого побольше, у кого поменьше. Потом всё будет нивелироваться на стадии проекта: КГИОП скажет «нельзя» – значит ,«нельзя». Вмешательство в конструкцию здания, чтобы усилить его, неизбежно. Первое и самое главное – безопасность объекта, общественного пространства. Безопасность, функциональность, а потом уже красота», – отметил архитектор и автор одной из концепций Рафаэль Даянов.

Впрочем, некоторые компании решили заранее, до объявления конкурсов и решений города, подстелить соломку. По словам разработчика концепции ООО «Старт Девелопмент», архитектора Сергея Мишина, они создали группу совместно с депутатом Законодательного собрания Борисом Вишневским и городским отделением ВООПИиК.

Кто желает «очистить» Императорские конюшни?

Пока комитет по инвестициям никак не ограничивает фантазии инвесторов, определили только два важных пункта. Первое – здание нельзя перестраивать, второе – в проекте обязательно должна быть большая общественная зона. Всё остальное город готов обсуждать до конца года и с инвесторами, и с горожанами (книгу предложений можно попросить на выставке). Пока в борьбу за идею и видение императорских конюшен вступили пять концепций, и все они выставлены в манеже Конюшенного ведомства. Общее место – бережное отношение к зданию, современная инфраструктура с кафе, выставочные и сценические пространства, озеленение; но есть и отличия.

«Дикий лес» и много общественного пространства – такое предложение сделал городу Центр выставочных и музейных проектов. Территорию внутри двора предлагают озеленить, поместить там летнюю сцену, в самом здании разместить образовательный и выставочный центры. Практически всё пространство, кроме административного блока, планируют сделать открытым для рядового посетителя. При этом центр предлагает городу не отдавать объект инвесторам и остаться полноправным хозяином комплекса зданий: это обойдётся, по их оценкам, в сумму чуть менее 4 миллиардов рублей.

«Мы считаем, что можно заполнить все площади не просто офисами и магазинами: у нас есть предварительные договорённости с компанией «Яндекс», например, которая здесь готова развивать пространство в своей плоскости, тем более это сейчас бурно растущая компания в России. Магазин дизайна, книг, одежды, одна из основных идей – работа с модными домами, так как это центр, здесь можно сделать подиум. Сейчас закачиваем один из таких проектов, сами реставрируем часть завода «Арсенал», где делаем театральную зону (на улице Михайлова)», – пояснил генеральный директор АО «Центр выставочных и музейных проектов» Сергей Важенин.

Плюс новый музей, потенциальное биеннале и «грядки» для активных горожан. Стенд государственного музея истории Санкт-Петербурга – это набор отсылок к крупным культурным и музейным сооружениям мира. Без проектной конкретики музей предлагает разместить на территории архитектурный лекторий, выставочный центр для современного искусства, центр развития городской культуры (пространство для детей и взрослых), игровые интерактивные экспозиции, медиатеку и новый музей.

«Здесь [на Конюшенной площади] не хватает информационно-туристического центра: нужно организовывать турпотоки, а также показать гостям, что представляет собой город на Неве. Предлагаем сделать постоянную экспозицию истории Санкт-Петербурга и Ленинграда – у нас в городе нет музея, который посвящен костюму, советскому дизайну и промышленности. Мы сможем увидеть, как выглядел горожанин-петербуржец в XVIII-XX веках. Наш музей обладает колоссальными фондами – архитектурная графика, бытовая коллекция и собрание костюмов. Можно создать нечто грандиозное, сопоставимое с музеем Виктории и Альберта. Для современного искусства, которое тяготеет к синтезу и перфомансу, нужны выставочные площадки и сцены. Если несколько организаций (выставочных и музейных) объединятся, то могут создать биеннале современного искусства. В Петербурге и в Северо-Западном регионе много интересных художников, такой проект может привлечь ещё больше туристов в город – например, как произошло с Венецианской биеннале. Надеемся, что в скором времени найдётся инвестор, который поймёт, что это не коммерческая история, а важный для города имиджевый проект», – подчеркнула начальник отдела образовательных программ музея истории Петербурга Анна Сирро.

Варианты паркинга и современное искусство под землёй. И всё же бизнес и потенциальные инвесторы не могут подписаться на реставрацию проблемного здания петровской эпохи, не рассчитывая окупить свои вложения. Так, в концепции ООО «Старт Девелопмент» появляются паркинг под Конюшенной площадью и предложение сделать подземный этаж для музея современного искусства, а в основном здании – гостиницу. Конечно, соотношение территории – не в пользу коммерческого использования: из более чем 12 тысяч квадратных метров – всего около четырёх тысяч, а 8,7 тысячи – под музейные выставочные проекты и общественные зоны.

«Коммерческая часть поможет окупить музей, который всегда дотируется и убыточен: такая экономическая концепция позволяет не просить у государства деньги, а функционировать самодостаточно. Также жизнь подсказывает, что паркинг необходим: в этом месте большое количество машин и автобусов, которые мы хотим убрать. Есть несколько вариантов: подземный паркинг под самой Конюшенной площадью или Конюшенным двором. Неизвестно, сколько точно автомобилей можно разместить, и какова будет глубина залегания – нужно провести исследование, узнать, какие трассы проходят, коллекторы, состояние фундаментов. У нас есть также одна из версий концепции, по которой под ведомством располагается подземный этаж музея современного искусства. Всё равно надо будет вынимать грунт: получится гигантский котлован, и чтобы туда не хлынула вода (ведь вокруг реки), придётся поставить шпунт (стенку). Обратно засыпать гигантский котлован грунтом – это очень дорого, и почему бы не устроить там подземный этаж с выходами к парковке», – рассказал архитектор и автор концепции Сергей Мишин.

Этот проект рассматривает Конюшенное ведомство не отдельно, а в комплексе с ближайшими дворами, площадью и пешеходными пространствами. При этом тишину закрытого от городского шума двора императорских конюшен архитектор хотел бы сохранить, чтобы там развивалась общественная жизнь Петербурга – повторяющийся в проектах компонент.

Дополнительные павильоны и паркинг под вопросом. В отличие от предыдущего проекта, ООО «Тандем Истейт» сконцентрировались исключительно на самом Конюшенном ведомстве. Площадь на макете выглядит как озеленённая территория, но на деле компания будет готова добавить в проект работы по благоустройству, если город придёт к идее паркинга под площадью. К слову, всё те же заражённые грунты серьёзно беспокоят инвестора, поэтому в переговорах со Смольным компания предлагает городу взять финансирование подземных работ на себя. При этом на надземную часть «Тандем Истейт» готов выделить до 2 миллиардов рублей и заключить концессионное соглашение, в рамках которого компания может получить здание в пользование на 50 лет (стандартный срок), после чего вернёт его городу.

«В рамках концессии предполагается, что 30 процентов – это просто аренда, а 70 процентов – открытые пространства, развлекательные или для свободного назначения. Возможно, будет [соотношение] 60/40. Понятно, что чем меньше будет арендная составляющая, тем меньше будет наша заинтересованность. Срок окупаемости – около 20-30 лет. Мы понимаем, что это не тот проект, где можно заработать, но хотим хотя бы выйти в ноль. Есть идея разместить гостиницы в одном из флигелей, но не факт. Много неизвестных составляющих, начиная от церкви (непонятно, сколько площадей ей могут отойти), которая располагается в центре здания, до вопросов к подземной части. Чем больше будет данных в результате после обследования здания, тем понятнее будет, сможем ли мы разместить там гостиницу, ресторан или выставочные пространства», – рассказал заместитель генерального директора ООО «Тандем Истейт» Евгений Асиновский.

Одно из ярких отличий этой концепции – восемь некапитальных павильонов во дворе: эти сооружения призваны повысить коммерческую эффективность всего комплекса. В компании отметили, что площадей у комплекса немного, а затраты на реконструкцию большие. Конструкции будут не сезонными (их установят на круглый год), но в случае необходимости их можно будет аккуратно демонтировать. Если общественность и город выступят против идеи с павильонами, как отметил Евгений Асиновский, для их компании это станет довольно критичным фактором, который нарушит финансовую модель проекта.

Амфитеатр во дворе и неприкосновенность площади. Концепция от MVRDV and «Кираса Инвест» не предполагает сооружение паркинга и благоустройство на площади. Дело в принципиальной позиции её автора – архитектора Рафаэля Даянова: он считает, что любые изменения на исторической площади недопустимы, а у примыкающего квартала есть свой европейский стиль – здесь располагались шведская, финская, немецкая общины, и со времён Екатерины II объекты вокруг принадлежали различным конфессиям.

Внутри самого Конюшенного ведомства разработчик предлагает озеленить территорию, разместить небольшой отель, выделить площади под торговые, музейный и выставочные проекты. Отличительная особенность концепции компании – амфитеатры во дворе.

«Для самого объекта очень важно всё, что связано с рекультивацией территорий. И появление здесь таких довольно резких внедрений, как амфитеатр, связано с тем, что всё равно излишний грунт придётся убирать. Можно просто использовать эту ситуацию», – прокомментировал автор концепции.

Подготовила Рената Ильясова / ИА «Диалог»