Обратный отсчёт: кто останется на рынке после отмены долёвки

Проблему обманутых дольщиков в России планируют решить кардинально: с 1 июля 2019 года вступит в силу закон, отменяющий долевое строительство. По новым правилам, застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателей до того момента, пока здание не будет готово и введено в эксплуатацию. Чтобы возводить жилые дома, компаниям придётся тратить свои средства или брать кредиты у банков. По прогнозам экспертов, эти новшества сократят число строительных организаций. Подробности – в материале ИА «Диалог».

Деньги — в банк

Все деньги по договору долевого участия будут направляться на эскроу-счета. Поступающие на них средства нельзя снять до выполнения условий сделки с недвижимостью или другим ценным имуществом. В случае, если строительство затянется, клиент сможет вернуть свои сбережения. И если с дольщиками всё более или менее понятно, то для строительного бизнеса такой расклад выглядит менее радужно.

«Это решение не в пользу строителей, оно лоббирует интересы банков. Раньше застройщики получали бесплатный кредит от дольщиков, теперь они будут вынуждены обращаться за оборотным капиталом в финансовые учреждения и платить проценты», — объясняет экономист Андрей Заостровцев.

Несмотря на то, что система успешно работает во многих странах, специалисты полагают, что для России такие условия создадут много проблем, как для самих строительных компаний, так и для желающих приобрести недвижимость.

«По проектному финансированию работает весь мир. Организации дают кредит, она выполняет работу, приглашает строительного инспектора, он всё подписывает, а на следующий день компания получает деньги. По идее, всё должно работать. Но Россия – своеобразная страна. Здесь это будет проходить со скрипом. Вероятно, дату вступления в силу нового закона всё-таки перенесут, потому что ни банки, ни компании не готовы к новым правилам. Только на согласования по эскроу-счетам уйдёт год. Не думаю, что финансовые организации сейчас вдруг столько специалистов наберут, что этот срок сократится. А это время играет важную роль», — говорит генеральный директор стройкомпании ООО «Цертус» Александр Ранков.

Дадут не всем

Ещё один камень преткновения — в том, что кредитовать строительные компании смогут не все банки. Так, по данным ЦБ РФ, право на открытие эскроу-счетов для ДДУ имеют 60 организаций, собственный капитал которых – не менее 25 млрд рублей. По словам экспертов, дать деньги всем желающим невозможно, а это значит, что уже в следующем году застройщиков станет меньше.

«Из всего этого можно сделать простые выводы. Первое: объёмы строительства будут снижаться, потому что рынок очень большой, и банки, в силу разных причин, не всегда смогут обеспечить клиентов необходимыми суммами. Только в этом году с момента введения новых требований, Петербург потеряет к концу года до 1 млн квадратных метров жилья. Второе: мелкие компании первыми уйдут с рынка, к сожалению, не выдержав конкуренции. В-третьих: в результате повышения себестоимости стройки, повысятся цены на квартиры. Это главные нюансы, которые нас ожидают уже в следующем году», — резюмировал генеральный директор ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

Аналогичного мнения придерживается и генеральный директор ГК «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Он уверен, что новая схема не такая прочная, как может показаться.

«Раньше рыночная ситуация приводила к тому, что многие застройщики банкротились, но это вопрос не жадности и криминала, а элементарных просчётов. Нет гарантии, что всё станет на 100% надёжнее с появлением в этой цепочки банков. Да, система будет прочнее, но сами финансовые учреждения не в состоянии принять на себя риск по достройке зданий. Они будут брать понятные им объекты, которые прозрачны, посчитаны, с хорошей экономикой, со знакомым застройщиком и так далее. Проектное финансирование всем не достанется. Это точно. Отсюда следует остальное: сокращение рынка, рост цен», — уверен Ельцов.

Обманутые останутся, а цены вырастут

Если одни представители строительной отрасли считают, что резкие перемены начнутся уже в следующем году, другие полагают, что рынок по инерции ещё сможет пережить ближайшее время, но это продлится недолго. Как итог — на рынке в основном останутся только крупные игроки.

«2019-2020 годы все более или менее проживут, а в 2021-м резко возрастёт цена, потому что останется немного компаний — всего 5-10 по Петербургу, а сегодня их порядка 100. Сейчас даже гиганты активно продают проекты», — рассказал Александр Ранков.

Он отметил, что система проектного финансирования может стать причиной появления новых обманутых дольщиков, хотя она призвана бороться с проблемой. Это касается тех объектов, где во время стройки часть квартир успеют продать по договору долевого участия до 1 июля следующего года.

«Сейчас, пока все деньги поступают застройщику, он работает спокойно. Потом этих средств не будет, потому что по новым договорам средства начнут поступать уже в финансовое учреждение и до ввода здания в эксплуатацию их будет не взять. И если полдома построено за счёт ДДУ, то где взять остальное, чтобы закончить объект? Особенно, если банк не даёт кредит по тем или иным причинам. Так могут появиться новые обманутые дольщики. По моему мнению, где-то в середине 2020 года должен наступить коллапс. Может, в конце 2020 года», — рассказывает Александр Ранков.

Но если всё-таки негативные прогнозы не подтвердятся: строительные компании смогут работать в новых условиях, а проблема дольщиков будет разрешена — это не исключает другие риски, но они уже касаются не строительного сектора.

«По эскроу-счетам есть опасность, что появятся обманутые вкладчики. Если у банка отзовут лицензию, то людям, в лучшем случае, вернут 1,4 млн рублей, хотя они могли вложить гораздо больше. Поэтому опасность сохраняется, но это касается банковской системы», — объясняет Алексей Белоусов.

Страхи напрасны?

Другие эксперты полагают, что новая система – совершеннее прежней, а разговоры о повышении цен на жильё и уменьшении темпов строительства ведут заинтересованные стороны, которым выгодно получать беспроцентный кредит от дольщиков.

«Я думаю, отмена долёвки правильна. По моему опыту, в большинстве случаев, это приводит к появлению обманутых дольщиков. Строительство на основе долевого участия – это торговля воздухом. Слишком много факторов риска на пути строительства. Всё, что угодно, может случиться с застройщиком: могут измениться цены, экономическая обстановка или у компании начнутся проблемы. Тем более мы все понимаем, что эта система действует по принципу пирамиды. То есть деньги, полученные от дольщиков за постройку завтрашнего жилья, компании тратят сперва на достройку сегодняшнего. Рано или поздно эта схема начинает рушиться. Поэтому я за то, чтобы торговали тем, что уже физически существует», — говорит депутат ЗакСобрания Петербурга Борис Вишневский.

Тем временем, в петербургском комитете по строительству рассказали, что город готовится к переменам. По прогнозам ведомства, проблема обманутых дольщиков в Петербурге должна быть решена к концу 2019 года — ориентировочно к этому времени все проблемные объекты будут введены в эксплуатацию. В начале 2018 года их было 39, шесть из них уже сданы, и люди получили квартиры. На данный момент в Северной столице остается более 8 тысяч человек, которые ещё ждут получения ключей от нового жилья.

Подготовила Алла Бортникова / ИА «Диалог»