Согласовать нельзя не ремонтировать: как законно сделать перепланировку в квартире?

Объединить ванну с туалетом, расширить комнату или перенести кухню? При заезде в новую квартиру могут появиться просто наполеоновские планы по обустройству жилья. О том, как их реализовать, чтобы потом не пришлось возвращать всё обратно и платить неприятные сердцу и кошельку штрафы, — читайте в нашем материале. 

Сам себе хозяин

Для начала определимся, какие же работы вообще требуют официального согласования с госструктурами. К счастью, это касается не любых ремонтных инициатив. Разрешение не понадобится, если вы решили сделать, к примеру, косметический ремонт — переклеить обои, положить ламинат или же сделать натяжные потолки. 

Кроме того, вы вправе разместить у себя встроенную мебель, а также заменить инженерное оборудование на аналогичное по параметрам. Например, вместо старых батарей установить новые (если они совпадают с предыдущими по характеристикам). Точно так же разрешается на место отжившей своё газовой плиты поставить свеженькую — но также газовую и на то же самое место. Всё это отдельно узаконивать не нужно.

Кроме того, некоторые изменения в квартире можно согласовать постфактум — что называется, «по эскизу» или «в уведомительном порядке». В таком случае вначале собственники делают ремонт, а затем подают в специальную комиссию при администрации района эскиз с обозначенными изменениями. Разрабатывать при этом полноценный проект перепланировки и получать техническое заключение о состоянии здания не требуется.

К работам, которые можно утвердить таким быстрым и безболезненным способом, относят самые простые изменения в существующих границах квартиры: 

• перестановку сантехнических приборов внутри одного помещения. Например, можно перенести унитаз из одного угла в другой или же сменить расположение раковины на кухне;
• заделку дверных проёмов в перегородках, которые не относятся к несущим (но будьте внимательны: устройство новых проёмов в таких местах как раз-таки требует полноценного согласования);
• остекление лоджий и балконов. Исключение: дома, признанные объектами культурного наследия (с ними вообще всё сложно) и здания, полностью остеклённые в едином стиле;
• ликвидацию или изменение формы тамбуров (без увеличения их внешних габаритов).

Однако даже при выполнении таких работ нужно удостовериться, не нарушает ли ваш ремонт каких-нибудь строительных и правовых норм. Иначе вам не только не узаконят сделанное, но также обяжут вернуть всё в прежний облик и заплатить штраф.

Если же у вас возникли сомнения, требуется ли согласовывать перепланировку, лучше перестрахуйтесь и до начала ремонта обратитесь с этим вопросом в межведомственную комиссию при администрации района.

Доверяй, но проверяй

А вот для всех работ, которые так или иначе затрагивают несущие конструкции и общедомовые коммуникации, потребуется создать проект перепланировки и официально согласовать его в госструктурах. 

При этом, как рассказала «Диалогу» главный государственный жилищный инспектор Петербурга Ольга Акацевич, разработать и оформить такой документ должна специализированная организация, которая имеет допуск к соответствующим видам работ. 

В городской жилищной инспекции подчёркивают: прежде чем делать заказ, стоит обязательно проверить, в надёжную ли фирму вы обращаетесь. В ведомстве советуют, во-первых, убедиться, зарегистрирована ли вообще эта компания как юрлицо. Следующий шаг: уточнить, имеется ли у фирмы допуск СРО — профильной саморегулируемой организации, которая курирует сферу перепланировки в многоквартирных домах (такие ведомства наблюдают за строительными и проектными компаниями после отмены лицензирования данных видов деятельности). Вся эта информация доступна в Едином государственном реестре юридических лиц. 

Перепланировка с подвохом: как клиенты петербургского Instagram-блогера остались без денег и выполненных проектов

«Указанные документы могут быть затребованы и в самой организации. Кроме того, следует ознакомиться с условиями подписываемого договора, а также всегда требовать кассовый чек при оплате услуг», — отмечает Ольга Акацевич.

Вынуждены вам отказать

Если надёжную компанию вы-таки нашли, это ещё не повод расслабляться. Разработанный фирмой проект в ряде случаев могут не утвердить в госорганах. 

«Несоответствие [представленного проекта] техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к помещению, является основанием для отказа, поскольку в этом случае переустройство или перепланировка (особенно в многоквартирном доме), может иметь отрицательные последствия как для строения, так и для безопасности граждан», — отметила Ольга Акацевич.

Самый банальный пример: вам откажут, если проект предлагает снести несущие стены в квартире — иначе и вы, и ваши соседи рискуете оказаться под завалами дома. Также планируемое переустройство жилья не может нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций — все нагрузки должны находиться строго в пределах нормы.

Помимо этого, нельзя объединять кухню и гостиную, если вы пользуетесь газовой плитой. В таком случае нужно либо оставлять стационарную, плотно закрывающуюся дверь между помещениями, либо переходить на электрические плиты.

Также не получится перенести кухню в комнату: по закону, место для приёма пищи может «переехать» только на нежилую часть квартиры (в коридор или подсобное помещение шириной не менее 1,6 метра и площадью не менее 5 квадратных метров). Разместить кухню, допустим, на месте уборной не позволяют требования СанПиН: потому что в таком случае над вами окажется ванная или туалет соседей сверху. Точно так же нельзя запланировать обеденную на месте бывшей комнаты: вы ухудшите условия проживания соседей снизу.

В согласовании откажут и если вы хотите установить какие-либо отключающие или регулирующие устройства на общеквартирных инженерных сетях, перенести батареи на лоджии, балконы и веранды или сделать перепланировку в аварийном доме.

В Петербурге также незаконной является самовольная установка кондиционеров (или других предметов и устройств вроде роллетов, наружных жалюзи, антенн и решёток) на фасады здания. Их требуется согласовывать сначала с советом жильцов, а затем — с комитетом по градостраительству и архитектуре (КГА).

Штраф правосудия

Итак, чтобы сделать всё законно, вам потребуется собрать пакет специальных документов. Он, как сообщили «Диалогу» в госжилинспекции, должен включать: 

1. Заявление о перепланировке помещения;
2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме: это могут быть выписка из ЕГРН, договор социального найма или, например, свидетельство о праве собственности. Причём есть возможность предоставить как подлинники, так и заверенные нотариусом копии;
3. Подготовленный и грамотно оформленный проект перепланировки. При этом, если работы предполагают присоединение к помещению части общего имущества дома, тогда вам дополнительно потребуется протокол с собрания собственников других квартир об их согласии на подобные изменения;
4. Технический паспорт помещения;
5. Если вы проживаете в квартире по договору социального найма, то потребуется ещё и письменное согласие на перепланировку всех членов семьи;
6. Заключение КГИОПа о допустимости проведения перепланировки (если ваше помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории или культуры).

Предоставить всё это добро нужно в межведомственную комиссию при районной администрации. Сделать это можно тремя способами: отправить через портал «Госуслуги», обратиться в МФЦ или непосредственно принести бумаги в администрацию. Решение по вашему заявлению в госорганах должны принять в течение 45 дней с даты обращения.

Если же вы решили действовать наудачу и всё-таки сделали перепланировку без согласований, открывайте кошельки. За такое самовольное переустройство придётся заплатить штраф. Для физических лиц он составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей, для должностных — от 4 до 5 тыс. рублей, а для юридических (если перепланировка была, к примеру, в вашем офисе) — от 40 до 50 тыс. рублей.

Но на этом наказания не закончатся: также вас, согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, обяжут привести помещение в прежний вид в определённый срок, который установят госорганы. Причём это требование касается как собственников жилья, так и нанимателей жилого пространства по договору соцнайма.

«Если же помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску администрации района может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с последующей выплатой собственнику вырученных от продажи средств (за вычетом расходов на исполнение судебного решения) и возложить на нового собственника помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние», — заключила главный государственный жилинспектор Северной столицы Ольга Акацевич.

Евгения Чупова / ИА «Диалог»