Что такое ипотека и как её взять

Взять ипотеку в Петербурге призывает почти каждый рекламный плакат. Банки и строительные компании в борьбе за клиентов соревнуются в ставках, скидках, акциях, подарках и специальных условиях. В качестве бонусов покупателям жилья предлагается всё подряд: мячи, футболки, велосипеды, бейсболки и прочие «необходимые» в новой квартире вещи. При этом едва ли не с такой же частотой до людей доходят новости об очередных разорившихся «ипотечниках», обманутых дольщиках и обанкротившихся застройщиках. «Диалог» разбирался, что такое ипотека, что можно с её помощью купить и как это сделать так, чтобы не остаться без дома и без денег.

Для начала — а что такое ипотека?

Ипотека – это получение кредита или займа под залог недвижимого имущества. При этом владеть и пользоваться таким имуществом продолжает заёмщик. Но в случае, если обязательства должника перед кредитором не будут выполнены, последний имеет право продать недвижимость заёмщика для погашения его задолженности.

Ипотекой является как залог существующего (приобретённого) недвижимого имущества, так и планируемого к покупке. Во втором случае это называется ипотечным кредитованием – банк выдает деньги заёмщику на покупку объекта недвижимости, который поступает в залог банку в качестве гарантии возврата полученных средств.

Понятие «ипотека» появилось еще в Древней Греции в начале VI века до н. э. Заёмщик отвечал перед кредитором своей землёй. На границе его участка размещался столб, на котором было написано, что данная земля является обеспечением долга. Этот столб и назывался ипотекой (в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка»).

И как это происходит сейчас?

Сегодня ипотека считается самым доступным способом приобретения собственного жилья. Процесс покупки можно разделить на три больших блока: выбор жилья, заключение договора ипотечного кредитования с банком, заключение договора участия в долевом строительстве с застройщиком (если речь идет о строящемся жилье) или подписание договора купли-продажи объекта недвижимости для рынка вторичного жилья.

Там же проценты. Они большие?

Разумеется, банк не расстается с деньгами безвозмездно, а ссужает их под определённый процент. Это называется ставкой по кредиту. Размер процентной ставки в Санкт-Петербурге в среднем составляет около 10-11% годовых. Вот примеры трёх крупных банков: Банк «ДельтаКредит» — от 9,5% до 11% годовых; Банк «Санкт-Петербург» — от 10,75% годовых; Северо-Западный банк ПАО Сбербанк — от 10% до 12%.

От чего зависит размер процентной ставки?

«Ставки по кредитам зависят от стоимости денег в экономике. Банки могут фондироваться через вклады, через остатки на счетах, через ценные бумаги (облигации), а также «занимая» у ЦБ. Глобально обычный потребитель может ориентироваться на такой показатель как ключевая ставка ЦБ. Если она снижается, то с большой долей вероятности ставки по ипотеке тоже снизятся. Сейчас на рынке тренд на уменьшение ставок по ипотеке, но, что важно, они уже сейчас находятся на предельно низких уровнях», — пояснила «Диалогу» региональный директор ипотечного банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирина Илясова.

Указанные цифры являются усреднёнными. Конечные условия кредитования зависят от вида объекта недвижимости – это может быть не только квартира, а, например, загородное жилье, – и от уровня дохода и расходов заёмщика.

Кроме того, банк устанавливает размер первоначального взноса. Это сумма собственных денежных средств, которую заёмщик должен выплатить продавцу недвижимости. Размер первоначального взноса в 2017 году колеблется в пределах 15%-30% от стоимости приобретаемого жилья. Также существуют кредитные программы без первоначального взноса, но процентная ставка в этом случае может быть существенно выше.

А можно поподробнее об этих программах?

Таких программ существует несколько. Они предполагают различные льготы для определённых категорий граждан — например, для военных или для молодых семей. Узнать, может ли покупатель рассчитывать на льготы, можно здесь.

Также стоит помнить, что при покупке жилья можно получить налоговый вычет — причём не только на «свежекупленное» жильё, но и «на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них» (согласно ст.220, п.1, части 4 НК РФ).

Так что нужно делать сначала – выбрать квартиру или подать заявку в банк?

Можно пойти как по первому, так и по второму пути. В конечном итоге результат получится одинаковый – понимание, какой заём банк готов предоставить именно вам и на каких условиях.

Во многих кредитных организациях в настоящее время существуют специальные сервисы, которые позволяют, не выходя из дома, отправить необходимый пакет документов в банк и получить предварительное одобрение суммы кредита.

Большинство банков предоставляет специальные условия по ипотеке для своих клиентов. Многие сотрудничают с компаниями-застройщиками. Оформляя кредит в таком банке, вы можете рассчитывать на скидку или бонус при покупке жилья у застройщика-партнера.

Какие документы необходимо предоставить банку?

Стандартный пакет документов выглядит следующим образом:

— Паспорт;
— Копия трудовой книжки;
— Документы, подтверждающие доход заявителя (справка 2-НДФЛ или справка по форме банка).

Однако при необходимости банк может запросить дополнительные документы на рассмотрение.

Что такое «справка о доходах по форме банка» и как она влияет на условия кредитования?

Это документ, который заёмщик заполняет сам и заверяет у своего работодателя. Она не имеет таких строгих ограничений, как, например, форма 2-НДФЛ — которая выдаётся налоговой службой. В зависимости от политики банка, ставка по ипотеке для клиентов, предоставивших справку по форме банка, может быть такой же или чуть выше, чем при предоставлении справки 2-НДФЛ.

Что делать, если квартиру хочется, а денег не хватает?

Если уровень дохода не позволяет получить необходимую сумму у банка, стоит задуматься о привлечении созаёмщиков. Созаёмщик — это лицо, которое имеет равные права и обязанности с заёмщиком, несёт солидарную ответственность по погашению кредита с заёмщиком и прописывается в договоре ипотечного кредитования. Его доход учитывается при расчёте максимального размера кредита.

А кто может стать созаёмщиком?

Созаёмщиками могут быть как родственники, так и любые третьи лица, которые выступают дополнительным гарантом выплаты ипотеки. Супруги являются созаёмщиками по умолчанию, вне зависимости от их платежеспособности и возраста. В случае, если основной заёмщик отказывается платить, эта обязанность перекладывается на созаёмщиков. В договоре они оформлены как сторона заёмщика. Их количество может достигать трёх человек.

Я слышал, что при заключении договора ипотечного кредитования нужно оформлять страховку. Так ли это?

Банк может предложить вам такую услугу. Даже несколько. Обязательным является только страхование имущества от рисков утраты и ущерба (имущественное страхование).

«В соответствии с условиями кредитования, если в залог по кредиту передаётся имущество, оно должно быть застраховано от рисков утраты и ущерба. <…> Клиент имеет возможность без дополнительных затрат на поиск и оформление страхования залогового имущества (автомобилей и квартир/комнат) оформить страховку непосредственно в офисе банка», — рассказывает директор управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.

Данное требование распространяется на уже существующую недвижимость – будь это квартира в новостройке или в старинном особняке. Для покупателей строящегося жилья обязательство по имущественному страхованию начинается только с момента ввода объекта в эксплуатацию и фактической передачи жилья заёмщику.

Остальные виды страхования являются добровольными. Самые распространенные из них – страхование жизни и трудоспособности заёмщика и титульное страхование (утрата прав на имущество). При наступлении страхового случая всю задолженность заёмщика перед банком гасит страховая компания. Титульное страхование актуально для объектов вторичного рынка, в связи с переходом права собственности от одного собственника к другому и связанных с этим нюансов.

Многие банки стимулируют своих клиентов на приобретение дополнительной страховки, снижая процентную ставку при оформлении страхового полиса. Такая позиция понятна – застрахованный от невыплат заёмщик представляет собой меньший риск. Но, в любом случае, решать вам.

Хорошо. Предположим, я выбрал квартиру, банк одобрил мне кредит. Что происходит дальше?

При подаче заявки на выдачу кредита в банк, вы, как правило, получаете персонального менеджера, который сопровождает весь ваш дальнейший путь до момента фактической покупки объекта недвижимости.

Для первичного рынка это выглядит так:

1. Если выбранный вами объект недвижимости ранее не аккредитован банком (а банк всегда проверяет юридическую чистоту продавца и предмета сделки), то запускается процесс аккредитации приобретаемой недвижимости. Если ваша будущая квартира уже входит в перечень «надёжных» объектов для банка, переходим к пункту 2.

2. До совершения кредитной сделки вы подписываете договор брони на квартиру с застройщиком.

3. Застройщик связывается с банком, сообщает, какой объект будет продан и его цену, а также передаёт проект договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Банк рассматривает и выдаёт одобрение по присланным документам.

4. В день совершения сделки вы заключаете сначала договор ипотечного кредитования, а потом едете к застройщику и подписываете договор ДДУ.

5. После подписания договор ДДУ подаётся на государственную регистрацию в Росреестр.

6. После того как регистрация прошла, вы уведомляете об этом банк и начинаете платить ипотеку.

Приведённая схема является идеальной и относится только к строящимся объектам недвижимости. Процедура покупки квартиры на вторичном рынке несколько отличается. Во-первых, количеством документов. Чтобы банк одобрил такой объект, необходимо подтвердить, что приобретаемое жильё ликвидно (то есть, что банк, в случае необходимости, сможет его продать, чтобы возместить свои расходы). А это значит отсутствие прав третьих лиц на приобретаемую квартиру, обременений и иных «подводных камней» (о том, на что нужно обратить внимание при покупке такой квартиры мы подробно расскажем чуть ниже).

Во-вторых, вы передаёте продавцу наличные средства. В схеме появляется такой шаг как аренда банковской ячейки.

«Этот процесс включает в себя несколько шагов, где могут быть дополнительно задействованы нотариус, или органы опеки, или госорган, регулирующий предоставление субсидий, а также другие участники сделки. Кроме того, этот порядок разный для сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости. Специалисты банка сопровождают каждый шаг клиента от подачи заявки на ипотеку вплоть до окончания её выплаты через многие годы, поэтому в случае возникновения любого вопроса клиент может обратиться к консультантам, которые подскажут, что нужно делать на следующем шаге», — комментирует заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

Вы тут упоминали вторичный рынок. Что это такое?

Ко вторичному рынку относятся объекты недвижимости с зарегистрированным правом собственнсти, которые вы приобретаете у правообладателя — физического лица.

А если мне не понравится банк и я найду другой — можно будет всё поменять?

Да. Предположим, вы купили жилье, заключив ипотечный договор с одним банком. А потом узнали, что ставка по кредиту в другом банках ниже, чем в вашем. Или условия выплат лучше. При желании, вы можете сменить кредитора. Это называется рефинансированием кредита — в данном случае, ипотечного.

И что лучше: давно построенный дом, новостройка или строящееся жилье? Как выбрать квартиру?

Это такой вопрос, на который никогда не будет однозначного ответа. Как и всегда, для любого варианта есть свои плюсы и минусы.

Преимущество готового жилья очевидно – оно уже есть. Бери и вселяйся. Давно построенный дом чаще всего расположен в уже сложившемся районе, с развитой инфраструктурой и работающими коммуникациями. Строящиеся дома привлекают тем, что квартиры в них, скорее всего, будут дешевле, особенно если покупать их, когда на участке нет ещё даже котлована. Новостройка находится где-то посередине между первым и вторым вариантами. При этом и новостройки — если вы приобретаете жильё у собственника, а не застройщика, — и старые дома являются уже вторичным рынком недвижимости.

«На первичном рынке, являясь «дольщиком» по договору ДДУ, вы не недвижимость приобретаете, а инвестируете деньги в строящееся жилье, и 100% гарантии, что вы станете собственником, здесь нет. Но если дом благополучно построят и сдадут, не сильно отклоняясь от заявленных сроков сдачи, вы станете обладателем новенькой квартирки без грязи, запаха и длинной биографии. В этом несомненный плюс «первички», — поясняет агент по недвижимости Алла Скороспелова.

И если, вкладываясь в «стройку», на выходе вы получаете «кота в мешке», то для построенного жилья можно заказать экспертную оценку качества квартиры: душно ли там, слышно ли соседей (и насколько сильно), как работают внутренние коммуникации — и так далее.

«Много разговоров на тему «как раньше строили». Поэтому клиенты делятся на два лагеря: одни считают, что лучше свежее жилье, другие — что новое послезавтра развалится. Я всегда обращаю внимание клиентов на будущую ликвидность объекта — местоположение, инфраструктура (и потенциальное её развитие), историческая привлекательность района, устаревшее морально жилье. Ну и потом сейчас состояние рынка таково, что можно купить хорошее жилье с отделкой в только что сданном доме по цене предлагаемых новостроек. Люди не могут сбыть квартиры, которые покупали для перепродажи, или поняли, что не могут справиться с ипотечным бременем. Очень много объектов в только что сданных домах (и даже которым уже год-два-три)», — рассказывает частный риелтор kupikv.ru Мария Анкудинова.

Как выбрать надёжного застройщика, чтобы не стать «обманутым дольщиком»?

Сформировать адекватное представление о надёжности того или иного застройщика можно следующим образом:

1. Ознакомившись в интернете с рейтингами компаний, осуществляющих жилищное строительство.

2. На соответствующих тематических форумах, где, в том числе, обсуждаются уже сданные застройщиком объекты, — что позволит вам судить о качестве будущего жилья.

3. Желательно, чтобы у застройщика было хорошее портфолио уже реализованных проектов.

4. Застройщик должен действовать в соответствии с требованиями законодательства и предоставить вам доступ к документации по интересующему вас объекту.

5. Застройщик должен обеспечить выполнение своих обязательств перед вами в соответствии с законом.

6. У застройщика должна быть чистая судебная история. Информацию о наличии исков можно найти через интернет.

Если вы не доверяете даже себе, обратитесь в специализированную организацию, занимающуюся определением надёжности застройщика или найдите опытного риелтора.

Всё равно как-то рискованно… Столько случаев вокруг, когда с людей брали деньги, а квартиры не сдавали. Могу ли я ещё как-то себя обезопасить и застраховать?

«Дольщики могут застраховать свой финансовый риск по сделке (запрета нет), ранее даже существовал такой продукт как страхование финансовых рисков дольщиков, но в связи с введением способа обеспечения исполнения обязательств при долевом строительстве в виде договора страхования гражданской ответственности застройщика он стал не актуален. Страхование финансовых рисков дольщиков является очень рисковым видом и страховые компании предпочитают не работать с этим риском», — комментирует руководитель отдела имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование» Виталий Овсянников.

А если всё-таки обманули?

Нужно понимать, в какой вы ситуации. Если дом построен и введён в эксплуатацию, то есть имеется соответствующий акт, нужно обращаться в суд за признанием права собственности на эту квартиру.

Если дом не достроен, а застройщик признал себя банкротом, нужно обращаться в арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве, с заявлением о включении в реестр кредиторов застройщика. В этом случае ваши интересы в возмещении потраченных денежных средств будут учтены при процедуре банкротства. Реестр формируется исходя из требований всех кредиторов юридического лица.

На что стоит обратить внимание, подписывая договор долевого участия?

1. Предмет договора – то, что вы покупаете. Там должны быть указаны технические характеристики квартиры, строительный адрес, по которому происходит строительство жилья, номер квартиры.

На практике застройщик сначала указывает строительный номер, а после, когда дом достраивается, меняет его на другой. Возможно, номер квартиры останется прежним — таким, который прописан в договоре. Этот момент нужно обязательно уточнить у застройщика.

Кроме того, нужно понимать, на каком основании застройщик осуществляет свою деятельность на конкретном земельном участке. Если на праве собственности – вопросов нет. Но бывает так, что земля предоставлена под строительство в аренду. Тогда следует задать вопрос, каким образом регулируется переход этого права: то есть что будет с землей, на которой стоит ваша квартира, по окончании арендного срока.

2. Сроки сдачи объекта и передачи квартиры собственнику должны быть четко прописаны и закреплены. Избегайте договоров с «размытыми» сроками сдачи и большим количеством форс-мажорных обстоятельств, освобождающих застройщика от необходимости уложиться в срок.

3. В каком состоянии должна быть передана квартира по акту приёма-передачи жилого помещения.

4. Незаконным является требование к покупателю принять квартиру в течение нескольких недель при досрочной сдаче.

5. Площадь квартиры.

«На практике бывают такие ситуации, когда в договоре указана одна площадь, а когда квартира уже достроена, площадь этой квартиры может быть либо меньше, либо больше. И если площадь квартиры больше, застройщик скажет – вы должны доплатить. И сразу возникает очень негативный момент для покупателя, ведь деньги взяты в кредит под определённые параметры жилья, а приходится что-то доплачивать не по своей вине. Поэтому обязательно нужно смотреть, как регулируются такие случаи в договоре и предусмотреть неблагоприятные последствия, что может быть, если квартира будет на 2-3 квадратных метра больше и обсуждать эти условия», — рассказывает частный юрист Александр Яковлев.

6. Стоимость квартиры должна быть фиксирована. Стоит избегать таких договоров, в которых указано, что стоимость может меняться из-за каких-либо причин.

7. Дата наступления обязанности покупателя вносить плату за коммунальные услуги.

По закону, обязанность собственника по оплате коммунальных платежей возникает с даты подписания акта приёма-передачи жилого помещения. На практике в договоре ДДУ на вас могут возложить эту обязанность с момента регистрации договора долевого участия.

8. Скрытые услуги. Например, дополнительная оплата за подачу документов на регистрацию. Если вы планируете обойтись своими силами, вряд ли вам нужно за это платить. Внимательно читайте то, что написано мелким шрифтом.

Требования, предъявляемые к договору долевого участия, и то, на что должны идти ваши средства, закреплены федеральным законом.

Это типовой договор? Или, если мне что-то не нравится, я могу требовать внести в него изменения?

Как правило, это типовой договор, который заключается со всеми покупателями. Тем не менее, он должен соответствовать российскому законодательству и быть понятным для вас. Не стоит подписывать документ, который вас не устраивает. Лучше поискать другого продавца.

А если я покупаю квартиру на вторичном рынке?

На момент заключения договора купли-продажи вы должны быть полностью уверены, что:

1. Жильё не имеет каких-либо обременений, не арестовано, не признано аварийным, все коммуникации действующие, нет запретов от технических органов и предписаний, что данное помещение непригодно проживания людей.

2. Нет задолженности по коммунальным услугам, а если таковая имеется, то предыдущий собственник обязуется её погасить.

3. В квартире, которую вы покупаете, никто не останется прописан после покупки. Покупка жилья с прописанными в нём людьми происходит повсеместно, и ничего страшного в этом нет. Однако по закону все прописанные граждане должны будут сняться с регистрации после продажи квартиры. Если они не сделают этого добровольно, новый хозяин вправе обратиться в суд. Однако существуют «проблемные» жильцы. Во-первых, надо проверить, нет ли в договоре пункта о «праве пользования» площадью кем-либо из предыдущих владельцев уже после продажи квартиры (таким правом «автоматически» обладают лица, получившие его в случае завещательного отказа, а также отказавшиеся от приватизации в пользу других). Во-вторых, удостовериться, что всех несовершеннолетних жильцов выпишут после продажи вам квартиры. К сожалению, заставить всех выписаться до продажи по закону нельзя, но на этот случай (и те, что перечислены выше) существует способ подстраховки.

Подстраховаться от недобросовестности продавцов можно с помощью банковской ячейки. Деньги, которые продавец должен от вас получить, не передаются ему в руки, а закладываются в ячейку. При этом в условиях её вскрытия прописывается, что забрать деньги продавец может только после выполнения ряда условий (в том числе, можно указать выписку всех жильцов и оплату коммунальных услуг). В таком случае продавец будет заинтересован в том, чтобы не создавать покупателю проблем.

Поставив свою подпись в договоре, вы подтверждаете, что вас эта квартира полностью устраивает, и вы готовы в ней проживать.

Если вы далеки от правовой тематики, лучше обратиться за помощью в сборе документов и справок в специализированные организации, к юристам или опытным агентам.

Сам договор купли-продажи проверяет юридический отдел банка-кредитора. В таком договоре должны присутствовать данные кредитного договора, по которому переходит часть денег (ипотечные средства).

Когда лучше покупать квартиру?

Летом и зимой цены если не падают, то хотя бы не растут. Но есть и исключения из правил. Специальные акции часто приурочивают к новогодним праздникам или проводят в преддверии осени, когда все возвращаются из отпусков.

Что-то я пока не готов…

Если вы пока не готовы купить собственную квартиру, почитайте наш материал о том, как грамотно снять жильё в Петербурге.

Подготовила Ксения Олиферко / ИА «Диалог»

При подготовке материала корреспондент «Диалога» консультировался с региональным директором ипотечного банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ириной Илясовой, директором управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеславом Лебедевым, заместителем директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрием Алексеевым, руководителем отдела имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование» Виталием Овсянниковым, частным юристом Александром Яковлевым, а также с агентами по недвижимости Аллой Скороспеловой и Марией Анкудиновой.