«Презумпция виновности застройщика»: Пулковская обсерватория борется против самостроя

Напомним, что в ГАО РАН действует рабочая группа по астроклимату, которая была создана для того, чтобы следить за сохранением условий для наблюдений. Главная опасность в настоящий момент – застройка территорий, прилегающих к обсерватории: этот процесс неизбежно несёт с собой засветку, повышение количества пыли и дыма, а также тепловые потоки, искажающие атмосферу. Поскольку эти факторы не могут «включаться и выключаться», неконтролируемая застройка окружающего пространства может лишить ГАО практической научной функции… навсегда. Учёные уже отмечают, что в случае застройки ЗПЗ они потеряют ныне имеющуюся у них возможность наблюдать небесные тела 19-й звёздной величины (то есть в 250 тысяч раз слабее, чем способен видеть глаз человека), и даже 15-й.

Именно для того, чтобы избежать подобных явлений, и была формально создана защитная зона обсерватории, причём она появилась одновременно с самим научным учреждением: при Николае I (!) её установили в размере 1 версты (1067 метров). В 1935 году её расширили до 5 километров, а до сих пор действующее постановление Совнаркома № 4003 от 11 марта 1945 года определило её радиус в три километра. В этих пределах запрещено промышленное и крупное жилое строительство, а любые другие проекты должны быть согласованы с ГАО. Однако с наступлением «рыночных отношений» окружающие Пулково земли – в советское время они имели в основном сельскохозяйственное назначение – были молниеносно распроданы и, сменив несколько хозяев, оказались в руках девелоперов, желавших развития этой территории. А доставшееся им вместе с гектарами обременение в виде необходимости соблюдать режим астроклимата стало для них в лучшем случае умозрительной категорией, в худшем – препятствием, которое необходимо преодолеть.

«Сегодня мы рассматриваем ситуацию с частью защитной парковой зоны: нас очень заинтересовала территория, где строятся так называемые «Царскосельские холмы». Это земли к востоку отсюда, в направлении железнодорожной станции «Александровская». Застройка территории ведётся уже не первый год, и есть важные моменты, связанные с документальным сопровождением этой деятельности. На территории, непосредственно примыкающей к «Экспофоруму», в 2014 году был согласован ППТ, поданный ООО «Юринвестстрой», и сейчас там действуют застройщики «Терминал-Ресурс», «Акмастрой»; проектная документация на согласование не подавалась.

Есть вторая часть квартала, куда как более массивная: здесь отметилось сразу много застройщиков. Например, ООО «Вентус» (позднее превратившийся в «Центр развития», нам неизвестный): ППТ утверждён в 2006 году, условие – не более 8 метров высоты, дома коттеджного типа. Проектная документация на согласование также не подавалась. Далее – целая гроздь застройщиков, где самая заметная активность сейчас идёт у Петербургского шоссе: ЖК «Трио», «Царский двор», «Пушгород», «Образцовый квартал» — это те, которые на слуху. По всем этим участкам отсутствует согласованная проектная документация. ПД на каждый отдельный дом в обсерваторию не подавалась», — рассказал инженер лаборатории астрометрии Александр Шумилов, входящий в рабочую группу по астроклимату и представляющий ГАО РАН на многих публичных мероприятиях. В частности, он отстаивал позицию учёных на январских общественных слушаниях, посвящённых проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

По его словам, единственное обращение о согласовании проектной документации поступало от ООО «Мирус» в конце 2015 года: это несопоставимо с темпами строительства. У этой компании, как указала заведующая лабораторией астрометрии и звёздной астрономии Елена Рощина, запросили список мер, направленных на сохранение астроклимата и соблюдение статьи 71 закона о правилах землепользования и застройки. «Если они представят такой перечень – этот проект будет тщательно рассмотрен, и будет установлено, действительно ли он не повредит астроклимату, и являются ли эти меры достаточными», — заметила она. Помимо уже находящихся в разной стадии строительства объектов, имеется несколько таких, на которых ведутся земляные работы, но это явный признак того, что процесс запущен.

«А теперь некоторые очень важные моменты: во всех случаях я говорил фразу о том, что ППТ утверждён таким-то постановлением правительства, проектная документация на согласование не подавалась. Обратите на это особое внимание: мы запросили разъяснения у комитета по градостроительству и архитектуре – и КГА прислал нам письмо за № 212 (от 22 марта 2016 года). Оно для нас очень важно, потому что из него следует, что проект планировки территории не является основания основанием для размещения объектов капитального строительства», — продолжил Шумилов.

В письме за подписью первого заместителя председателя КГА Бориса Гордеева, в частности, говорится: «В соответствии с ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, […] определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Из указанного следует, что ППТ не является проектной документацией, поскольку не определяет «архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства».

«Из вышеуказанного следует, с учётом Распоряжения, Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 и Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7, а также статей 41 и 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, [что] согласованию с ГАО РАН подлежат вопросы размещения в ЗПЗ объектов капитального строительства. При этом прямых требований о согласовании ППТ с ГАО РАН указанные правовые акты не содержат. […] Реализация утверждённых в составе ППТ решений осуществляется посредством разработки проектной документации объектов капитального строительства, при этом вопросы размещения объектов капитального строительства в ЗПЗ подлежат согласованию с ГАО РАН», — пишет Гордеев.

Получается, что если ГАО РАН и согласовала проект планировки территории, то это не означает возможности строительства на этой земле (тем более что ППТ в итоге практически никогда не соблюдается полностью, да и не содержит чётких ограничений характера застройки). КГА официально подтвердил представление о том, что обсерватория должна согласовывать размещение зданий и сооружений в защитной зоне – то есть утверждать проектную документацию, а не только (и не столько) ППТ. Однако никто из застройщиков (кроме одного вышеупомянутого), по утверждениям членов рабочей группы по астроклимату ГАО РАН, даже не пытался этого сделать! Невероятным выглядело бы и предположение о том, что эти согласования могли быть получены неким тайным образом от предыдущего руководства: никаких следов соответствующих бумаг в документообороте обсерватории нет. И быть не может, говорят представители научного учреждения, поскольку в серьёзном заведении проводить такие махинации (и сохранять их в тайне) невозможно. По словам Шумилова, все письма, связанные с застройкой, учтены – в этом и состоит вышеупомянутая инвентаризация проектов. Некие неучтённые документы могли бы появиться только в том случае, если бы застройщики их сфабриковали – но тогда эти, с позволения сказать, бумаги всё равно не имели бы юридической силы.

«Ни у одного из этих застройщиков согласованной проектной документации нет. То есть уже исходя из позиции городских властей в лице КГА размещение этих объектов Пулковской обсерваторией не согласовано. Из этого можно сделать вывод: строительство идёт без санкции ГАО РАН в нарушение текущего законодательства и позиции городских властей. Условия согласования ГАО, которые были выданы, в том числе, при согласовании проектов планировки территории, ни в коей мере не соблюдаются застройщиками. Поэтому мы можем чётко сказать, что по российским законам такое строительство однозначно попадает под определение самостроя», — резюмировал инженер.

На этот случай существует статья № 222 Гражданского кодекса – «Самовольная постройка». В ГК указано, что тот, кто создал такой объект, не приобретает на него права собственности, не может им распоряжаться – продавать, дарить, сдавать в аренду – напротив, обязан его снести сам или за свой счёт (если только не сумеет его легализовать). Органы местного самоуправления городского округа или муниципального района вправе принять решение о сносе самостроя, если он построен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или если участок расположен в зоне с особыми условиями использования. ЗПЗ Пулковской обсерватории подходит под этот критерий. «Возможно, в дальнейшем это приведёт к определённым организационным выводам и административным воздействиям», — обтекаемо выразился на этот счёт Шумилов. Но после его слов явственно замаячил призрак бульдозера.

«Итак, основанием для строительства является не проект планировки территории, а проектная документация, описывающая конкретный объект на конкретном месте. Она подлежит обязательному согласованию с ГАО РАН. До сих пор обсерватория согласовывала проекты на определённых условиях, полагая, что контроль над их соблюдением будет осуществляться уполномоченными органами – но, к сожалению, мы убедились, что этого не происходит. Поскольку условия, выдаваемые ГАО РАН при согласовании, не вносятся в информационную систему, не учитываются при проектировании и не контролируются, мы считаем невозможным полагаться на выданные условия и согласовывать проекты, хоть как-то угрожающие астроклимату. Такое решение было принято учёным советом», — подытожил ситуацию и. о. директора ГАО РАН Юрий Наговицын.

Остаётся вопрос о том, какие меры в этой связи может предпринимать Пулковская обсерватория. Что учёные могут противопоставить большим деньгам и стоящему за ними административному ресурсу?

«Хороший вопрос. Даже мне до последнего времени не были понятны некоторые вещи, связанные с тем, что, оказывается, никто не контролирует соблюдение условий, согласованных с ГАО РАН. Единственное, что нам остаётся – обращаться в суд, а также писать письма в Стройнадзор. Но конечной инстанцией, боюсь, всё равно будет суд», — печально заметил Наговицын.

Сколько успеют построить коммерсанты за то время, пока длятся процедуры – вопрос открытый. Сколько пройдёт времени прежде, чем удастся устранить пробелы в законах – и городских, и федеральных – тоже неясно. Но системная работа группы по астроклимату, по словам главы ГАО РАН, даёт надежду на то, что ситуацию удастся вернуть в правовое русло. Однако время уходит – астрономы обращают внимание на то, что раньше проекты застройки носили одиночный характер, теперь же их становится всё больше и больше («как с цепи сорвались», заметил Наговицын), да и сами они оказываются всё более амбициозными.

«Застройщики предпочитают до последнего не обращать внимание на проблемы, которые могут остановить их проект. Это общая коммерческая политика, её логика вполне ясна. Но в последние годы создался прецедент: 222-я статья ГК (о самострое), вообще говоря, работает. На сегодняшний день Госстройнадзор большую часть исков по этой статье выписал за возведение многоквартирных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Если такие иски подаются – и работают – то почему они не будут работать по другим основаниям самостроя? Это означает, что государственный механизм, пусть и с большим отставанием (и за это время застройщики успевают отстроить свои здания по не вполне ясным юридическим обоснованиям), наберёт обороты. И мы не собираемся отступаться от своего только потому, что госорганы работают с запаздыванием», — добавил Шумилов.

Когда будет закончена инвентаризация (вероятно, произойдёт это к началу мая), астрономы могут обратиться и в прокуратуру (но не делают этого, пока не завершено изучение ситуации). При этом само надзорное ведомство в 2015 году обращалось в ГАО с указанием на необходимость систематизации работы в отношении защитной парковой зоны! Это письмо было среди тех причин, которые заставили руководство обсерватории оторвать ресурсы от научной деятельности и вплотную заняться защитой своих интересов – дабы не повторить судьбу других подобных научных центров, которые потеряли свои буферные зоны, а с ними – и возможность вести наблюдения в принципе.

Были уже и прецеденты отзыва согласования проекта планировки территории: напомним, что в феврале нынешнего года это произошло с проектом жилого комплекса «Планетоград». Причиной стало грубое нарушение постановления Совнаркома № 4003: в частности, в проекте был предусмотрен промышленный объект.

«Иногда… я не знаю: злой ли это умысел проектировщика и городских властей, или просто случайная, но грубая техническая недоработка… но в документы прокрадываются вещи, которые абсолютно несовместимы со статусом ЗПЗ. Например, в ней категорически запрещено любое промышленное строительство. И если в ППТ что-то подобное попадает, мы не просто можем – мы обязаны отозвать это согласование, иначе мы сами нарушим постановление № 4003. Как будет с другими ППТ – я пока сказать не готов», — пояснил Шумилов.

В итоге учёный совет, очередное заседание которого состоялось 19 апреля, решил, что в дальнейшем будет согласовываться только то строительство, которое гарантированно не повредит астроклимату – ни при строительстве, ни при дальнейшей эксплуатации. Любая опасность для астроклимата станет основанием для отказа. «Раньше обсерватория полагала застройщиков добросовестными партнёрами, и действовала некая презумпция их невиновности – мы выдаём условия, а застройщик обязан их соблюдать. Теперь будет действовать презумпция виновности застройщика: пока он гарантированно, при помощи детально разработанной проектной документации, не докажет нам, что его проект ни в какой части не помешает, мы никакой визы на его проекте ставить не будем», — подытожил Шумилов.

В итоге, обжегшись на этом при прошлой администрации ГАО РАН (а Юрий Наговицын, напомним, стал и.о. директора обсерватории только в июне прошлого года), астрономы пришли к выводу, что стремление к обходу законов у застройщиков «не лечится». Тем более что в законах не прописаны механизмы контроля над соблюдением ограничений, наложенных в интересах ГАО. А речь идёт – ни много ни мало – о дальнейшей судьбе всей обсерватории: останется ли она средоточием практической науки и очагом наблюдений, или же превратится максимум в музейный и теоретический центр, утратив былую славу, как это произошло с подобными учреждениями в Париже, Берлине и Будапеште?

Подготовил Илья Снопченко / ИА «Диалог»

UPD 27.04.2016: Застройщики ЖК «Пушгород» заявляют о наличии согласования строительства с Пулковской обсерваторией