Девальвация рубля привела к тому, что многие застройщики отказались от рассрочки или ужесточили ее условия, а ипотечное кредитование вообще замерло. В итоге только около 30% покупателей имеют полную сумму для покупки квартиры, и за них сейчас идет борьба между строительными компаниями.
Тем не менее, дома строятся, а люди нуждаются в жилье. Так что застройщикам в новых условиях придется играть по новым правилам: снижать маржинальность, договариваться с банками об условиях ипотеки для своих клиентов и придумывать новые схемы рассрочки, чтобы привлечь покупателей. Что выгоднее в новой реальности – «Диалог» выяснял у экспертов.
Ипотечный провал
В 2014 году в Петербурге и Ленобласти было продано более 5 млн кв метров жилья. Доля продаж в зависимости от сегмента в ипотеку достигала от 30 до 60%, покупки в рассрочку – до 30%. Рост цен на жилье уже сейчас составляет минимум 10% и, по мнению большинства аналитиков рынка, продолжится дальше.
Максим Ельцов, гендиректор ГК ПИА, сообщает, что по итогам 2014 года в Петербурге было выдано около 100 млрд рублей ипотечных кредитов. Это рекордное значение за всю историю рынка.
«Последние 2 года ипотечные сделки были драйвером роста рынка жилой недвижимости. В первый месяц нового года статистика совсем печальная, ипотеки нет», — констатирует Андрей Волков, руководитель агентства No Strategy.
Как отмечает Анастасия Тузова, гендиректор E3 Estate, популярность ипотечного кредитования была обусловлена относительной доступностью: минимальным первоначальным взносом от 10% и возможностью выйти на комфортные ежемесячные платежи. «Взяв ипотеку на 15-20 лет с учетом инфляции, покупатели закрывали ипотечный кредит в среднем до 3-5 лет. Взнос на малогабаритные квартиры составлял от 180 тыс рублей. Также был упрощен пакет документов предоставляемых банкам для выдачи ипотечного кредита под выгодный годовой процент», — рассказала она.
Ситуация с процентной ставкой на сегодняшний день крайне непростая: резкий скачок почти на 8% за короткий промежуток в декабре, когда ставка выросла с 12,5-13% до 17-20% вызвал сильную панику на рынке и послужил поводом для решительных действий со стороны регулятора. В начале февраля Центробанк заявил о выдаче более 20 млрд рублей из бюджета банкам на субсидирование процентной ставки и ее возвращения на прежний уровень – к 13%. Впрочем, по заявлению самого правительства, механизмы работы и суммы компенсаций пока не определены – равно как и конечные цифры. Действовать подобная программа будет только на первичном рынке. Однако же, несмотря на все принятые меры, выделенных сумм хватит на выдачу на льготных условиях в районе 400 млрд рублей, а это около 200 тыс заемщиков — что почти в пять раз меньше, чем в 2015 году. Помимо самой ключевой ставки, немаловажными остаются и другие факторы.
«Изменились условия предоставления кредитов, увеличен пакет и требования к предоставляемым документам, — говорит Анастасия Тузова. — Если по ипотечным кредитам в докризисный период процент отказа был минимальный, сейчас мы будем наблюдать обратную ситуацию, кредиты банки давать будут с неохотой, большинство опасается постоянной смены правил игры».
«Если в 2014 году рост объема выданных ипотечных кредитов увеличился примерно на 30%, то в 2015 году я жду околонулевой динамики», — комментирует Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ».
В целом на 2015 год эксперты прогнозируют резкое падение — как минимум вдвое — доли ипотечных сделок во всех сегментах: в массовом сегменте она доходила до 60%, а комфорт-классе – до 40%.
Рассрочка – выход или тупик?
Система платежей в рассрочку тоже претерпит изменения. Уже сейчас от нее отказались многие компании в связи с непредсказуемым поведением рубля. В итоге рассрочка станет, с одной стороны, более рискованной для застройщиков, которые вынуждены фиксировать цену на несколько лет и закладывать в нее инфляционные риски. С другой стороны, более жесткие условия будут у покупателей.
Как отмечает Анастасия Тузова, 80% застройщиков предоставляют рассрочку на период строительства при первоначальном взносе от 30%. По ее словам, огромное преимущество рассрочки перед ипотекой – это отсутствие серьезных переплат по процентам, которые равны стоимости самой квартиры. Но при этом возрастают ежемесячные платежи, а это могут себе позволить немногие покупатели.
Но если в докризисный период рассрочка доходила у многих до 48 месяцев, то на сегодняшний день самый большой срок – это 36 месяцев, и то – лишь у некоторых компаний, добавляет эксперт. «В основном это компании, не завязанные на привлечение в строительстве кредитных средств», — говорит Анастасия Тузова.
С этим согласен Сергей Мкртчан, директор по продажам ЖК «Александровский»: «У рассрочки преимущества в основном для покупателя – не нужно собирать документы для банка и зависеть от одобрения. Для застройщиков рассрочка является хорошим инструментом тогда, когда объект не аккредитован банками и для привлечения дополнительных покупателей, не имеющих возможности по разным причинам получить ипотеку. Наш проект реализуется на собственные средства, и в данном случае, по опыту коллег в аналогичной ситуации, застройщику выгоднее временно приостановить выдачу рассрочки для обеспечения дополнительной гарантии по стабильности строительства».
Максим Ельцов считает, что долгая рассрочка в нынешних условиях не просто рискованна — она очень опасна, особенно если взнос составляет менее 50%. «Как можно рассчитать будущую себестоимость строительства? Это же лотерея. Просто большие компании могут растянуть сроки реализации проектов с несколькими очередями, а небольшие — нет. Понятно, что более сильные и крупные в лучшем положении», — отмечает эксперт.
Куда движется рынок
Ипотека для застройщика — наиболее выгодная схема оплаты, говорят участники рынка. В этом случае застройщик получает всю стоимость квартиры и не ведет работу по отслеживанию своевременности внесения очередного платежа клиентом, поясняет Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»: «Часто застройщики предоставляют клиентам, которые оформляют ипотечные сделки, такие же скидки, как и клиентам, которые предпочли единовременную форму оплаты. Для дольщика, конечно, все очень индивидуально. Ипотека – это своего рода гарантия того, что строительство ведется легально, у девелопера есть в наличии вся разрешительная документация, кроме того, ипотека позволяет приобрести недвижимость с минимальным первым взносом, при этом рассчитывать на относительно невысокие ежемесячные платежи, так как она дается на длительный период».
При рассрочке же клиент не обязан подтверждать свои доходы, может договариваться с застройщиком о возможности индивидуального графика платежей (особенно при высоком первом взносе). Однако в нынешних условиях компаниям придется предлагать своим клиентам гибкие программы по рассрочке платежей, иначе они уйдут к конкурентам.
В целом прогнозы участников рынка и экспертов не слишком оптимистичны, по крайней мере, на 2015 год, который они в один голос называют периодом неопределенности. «В 2015 ожидается снижение доли ипотеки до 15-17% и увеличение доли сделок с рассрочкой платежа до 40-45%», — отмечает Арсений Васильев.
Андрей Волков говорит, что, даже при дальнейшем снижении банковской ставки до 10%, возвращение к темпам 2013-2014 года может занять годы. «Дело не только в процентной ставке, но и вообще в наличии денег у населения. Сегодня реальные доходы падают, будущее туманно и неопределенно», — считает он.
«Судить о будущем размере спада рынка очень сложно. Достаточно сказать, что после снижения ключевой ставки с 17 до 13% у рынка появилось некоторая надежда, что спад будет меньше чем в 3 раза, может быть, в 2 раза», — иронизирует Максим Ельцов.
Тимур Нигматуллин не ждет, что девелоперы будут массово уходить с рынка. «Однако негативная экономическая конъюнктура обусловит падение их рентабельности по EBITDA на 50-80%в 2015 году. Многие компании будут работать на границе рентабельности», — полагает он.
Анастасия Тузова считает, что ситуация выровняется только к концу года. «Большинство находится в выжидательной позиции, но ближе к осени спрос на ипотечное кредитование стабилизируется. Здесь роль сыграют и основные банки с относительно низкими процентными ставками, и новые правила на рынке. Например, застройщики возьмут на себя банковские функции и будут давать рассрочку под процент на более длительный период – как аналог ипотечному кредитованию», — подытоживает она.
Подготовила Анастасия Федорова, специально для ИА «Диалог»